[아유경제_기획] 토지거래허가구역 지정에도 여의도 재건축 집값 급등… 왜?

[아유경제=서승아 기자] 서울시가 집값을 잠재우기 위해 토지거래허가구역을 지정했지만 되레 여의도 재건축 집값이 뛰고 있어 이목이 쏠린다.

토지거래허가구역 지정에도 여전한 집값… 업계 "오는 6월 이후 더욱 상승할 것"

지난달(4월) 21일 서울시는 집값이 급등하자 양천구 목동, 성동구 성수동, 영등포구 여의도동, 강남구 압구정동 등 4곳을 토지거래허가구역으로 지정했다.

토지거래허가구역으로 지정되면 주택(전용면적 18㎡ 초과)과 상가(전용면적 20㎡ 초과) 등을 거래할 때 해당 지자체의 허가를 받아야 한다. 또한 2년간 매매나 임대가 불가능하고 실제로 거주해야 한다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역이나 토지 가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처한다.

토지거래허가구역으로 지정된 구역은 대부분 주택거래량이 끊겼다. 영등포구 여의도 재건축 단지와 성동구 성수동 모두 주택거래량이 단 한 건도 없었다.

하지만 거래 감소와 별개로 재개발ㆍ재건축을 중심으로 아파트값이 여전히 높은 수준으로 유지되고 있다.

이달 17일 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주 아파트값은 서초구가 반포동, 서초동 등 위주로 0.2%가 올랐고 송파구는 잠실동 중대형과 풍납동 재건축 위주로 거래돼 상승폭이 확대됐다. 영등포구는 여의도 재건축 단지 위주로 0.12%가 올랐고 양천구는 토지거래허가구역 인근이나 저평가 인식 있는 단지 위주로 0.1%가 상승했다. 이 지역들은 서울시가 토지거래허가구역으로 지정한 곳이 포함됐다.

특히 여의도 재건축 아파트값은 이달 10일 0.1%에서 같은 달 17일에는 0.12%가 올라 토지거래허가구역 지정 이후에 되레 상승세가 두드러졌다.

최근 부동산빅데이터 업체 아실에 따르면 여의도가 토지거래허가구역으로 지정된 지난 4월 21일에는 아파트 매물 건수가 444건이었고 토지거래허가구역 지정 발효일인 지난 4월 27일에는 446건으로 다소 늘었다. 하지만 이달 10일에는 매물 건수가 362건으로 크게 감소했다.

이 같은 분위기에 업계 전문가들은 토지거래허가제의 정책 효과가 한계가 드러났다며 지적하고 나섰다. 토지거래허가구역을 추가 지정한 뒤 되레 거래량이 줄면서 집값이 상승하고 상승세가 다른 지역으로 번지는 부작용이 나타났기 때문이다.

유관 업계 한 관계자는 "주택 공급 부족에 따른 수급 불균형이 지속돼 집값 상승이 불가피할 것이다"라며 "다주택자에 대한 양도세 중과로 오는 6월 이후 매물 잠김 현상이 더 심해지고 단기 공급 대책이 나오기 어려워 집값이 더욱 상승할 가능성이 크다"라고 덧붙였다.

여의도 재건축 본격화에 집값 상승세… 업계 "계속 상승할 가능성 커"

특히 최근 서울시가 그동안 중단됐던 여의도 재건축 관련 행정 절차를 재개해 기대 심리가 더욱 증폭되고 있다.

이달 25일 서울시에 따르면 서울시는 여의도 재건축 지구단위계획 수립과 동시에 여의도 개별 단지를 특별계획구역으로 지정해 세부 개발 지침을 정하는 작업에 돌입했다. 지구단위계획은 각 아파트 단지의 재건축 후 용적률과 건물 층수, 기반 시설 비중, 공공시설 계획 등을 담은 일종의 재건축 가이드라인이다.

서울시 관계자는 "특별계획구역의 세부 개발 지침 수립에 따라 정비계획을 수립 중이다"라며 "지구단위계획과 특별계획을 병행하는 방식으로 재건축사업에 속도를 낼 계획이다"라고 말했다.

여의도 재건축사업이 본격화되자 주민들의 기대감도 커지고 있다. 한 여의도 재건축 추진위 관계자는 "지금 추진해도 재건축사업 특성상 10년이 넘게 걸릴 것"이라면서도 "서둘러 재건축을 추진하자는 주민들의 의견들이 모아지고 있어 재건축 추진에 대한 기대감이 커지고 있다"라고 말했다.

여의도 재건축 단지 인근 공인중개사무소 관계자는 "최근 서울시가 아파트지구 지구단위계획 수립 교통영향평가 용역을 발주하는 등 여의도 재건축사업이 본격적인 절차에 들어가 시장에서 기대감이 커져 집값 상승으로 이어진 것 같다"라며 "게다가 오세훈 서울시장이 재개발 규제 완화를 발표하면서 재건축 규제 완화를 시사해 여의도 일대 집값은 계속 상승할 가능성이 크다"라고 말했다.

이처럼 여의도 재건축사업 재개 소식이 집값을 자극하고 있어 주택 공급과 집값 안정을 동시에 잡는 것은 한계가 있다는 게 전문가들의 중론이다.

유관 업계 관계자는 "서울시가 재건축을 추진할 경우 집값 상승은 계속 걸림돌로 작용할 수밖에 없을 것이다"라며 "서울시는 토지거래허가구역 지정을 `고육지책(苦肉之策ㆍ적을 속이는 수단으로서 제 몸 괴롭히는 것을 돌보지 않고 쓰는 계책)`으로 내놨지만 집값 상승을 막기에는 한계가 있다"라고 우려했다.

그러면서 그는 "토지거래허가구역은 재지정과 해제, 어떤 선택을 하더라도 부작용이 생길 것이다"라며 "토지거래허가구역 지정은 재건축이 곧 시행될 것이라는 신호로 시장은 받아들여 여의도 집값은 쉽게 떨어지지 않을 것"이라고 전망했다.

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