[아유경제_특집] 서울시, 재개발 규제부터 푼다!… 6대 규제 완화 방안 발표

[아유경제=서승아 기자] 최근 오세훈 서울시장이 주택 공급 안정화를 위해 재개발 규제를 완화해 업계의 이목이 쏠리고 있다.

주택 공급 확대 위해 재개발부터 규제 `완화`… 주거정비지수제 `폐지`

이달 26일 오세훈 서울시장은 서울시청에서 기자설명회를 통해 재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안을 발표했다.

이번 규제 완화 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정 기간 단축(5년→2년) ▲사전 주민동의율 강화 및 확인 단계 간소화 ▲재개발 해제 구역 중 노후지역 신규 구역 지정 ▲제2종일반주거지역 지상 7층 초과 건축 허용 ▲매년 재개발 구역 지정 공모 통한 구역 발굴 등을 골자로 한다.

오 시장은 "주택가격 급등의 핵심은 수요에 비해 턱없이 부족한 공급이다"라며 "서울시는 재개발부터 정상화해 이번 재개발 규제 완화를 시작으로 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 2025년까지 24만 가구 주택 공급을 본격화하겠다"라고 말문을 열었다.

이날 오 시장은 최근 10년간 계속된 지나친 공급 억제 위주 정책으로 재개발ㆍ재건축이 제때 이뤄지지 못해 주택 수급 균형이 무너져 결국 가격 급등이라는 지금의 대참사가 벌어졌다고 주장했다.

그는 "2015년부터 서울시 내에 신규 지정된 재개발 구역은 단 한 건도 없을 정도로 신규 주택 공급이 억제돼 중장기적인 주택 수급 안정을 이루기 위해서는 재개발ㆍ재건축 정상화라는 과제가 반드시 선결돼야 한다"라며 "2015년 이전에 구역 지정된 사업장들로 인해 2025년까지는 매년 평균 1만2000가구가 꾸준히 공급 가능하지만 2026년 이후에는 입주 물량이 매년 평균 4000가구로 급감할 것이라는 분석이 나오고 있다. 서울시는 집값이 치솟고 있는 재건축 대신 재개발 규제부터 완화해 신속한 주택 공급에 나설 계획이다"라고 밝혔다.

서울시는 오 시장이 이날 발표한 6대 규제 완화 방안에 따라 먼저 정비구역 지정의 진입 장벽으로 작용했던 주거정비지수제를 폐지한다.

주거정비지수제는 노후도 60% 이상 평가점수 70점 이상을 필수 항목으로 주민 동의, 도로연장률, 노후도, 가구밀도 등의 선택 항목을 충족해야 한다. 하지만 이번 주거정비지수제 폐지에 따라 재개발 구역 지정을 희망하는 지역은 법적 요건만 갖추면 누구나 재개발을 신청할 수 있게 된다. 현재 법적 요건은 필수 항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역 면적 1만 ㎡ 이상)을 충족하고, 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 가구밀도 ha당 60가구) 중 1개 이상 조건을 채우면 된다.

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 전체의 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%로 대폭 줄어든다.

또한 서울시는 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시 주도의 공공기획을 전면 도입해 재개발 정비구역 지정 기간을 대폭 단축할 계획이다. 기존엔 주민이 제안하고 자치구가 계획을 수립해 기간이 오래 걸렸다. 서울시는 이번 공공기획 도입을 통해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획이 신속하게 수립되도록 지원한다는 구상이다. 공공기획이 적용될 경우 통상 5년이 걸리던 정비구역 지정 기간이 2년 이내로 대폭 단축될 전망이다. 3년이 앞당겨지는 셈이다.

아울러 주민동의율 확보 등 민주적 절차는 강화하고 확인 단계는 간소화된다. 사전타당성조사에서 주민 동의 절차는 과감히 생략해 종전 주민동의율 확인 절차를 3단계에서 2단계로 간소화하고 주민 제안 단계 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비계획 지정 단계에서 주민 2/3 이상 동의율도 그대로 유지해 주거정비지수제가 폐지되더라도 주민 동의 등의 민주적 절차는 보호하고 강화한다.

제2종일반주거지역 지상 7층 초과 건축 `허용`… 오 시장 "재건축 주택 공급 로드맵 추후 발표"

특히 재개발 해제 구역 중 노후도가 심각해져 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 신규 구역으로 지정할 계획이다.

서울시가 재개발 해제 구역을 대상으로 실시해 이달 16일 발표한 실태조사 용역에 따르면 저층주거지 해제 구역 316곳 중 54%인 약 170곳이 건축물의 노후화가 심화돼 주거환경개선이 필요한 것으로 나타났다. 해당 구역들은 법적 요건을 충족하고 있어 주민 합의만 이뤄진다면 구역 지정이 가능할 전망이다.

서울시는 제2종일반주거지역 중 난개발을 막기 위해 지상 7층 이하 건축으로 높이를 제한했던 곳에 대해서도 재개발이 추진될 경우 규제를 완화해 지상 7층 초과 건축을 허용할 계획이다.

이렇게 되면 정비계획 수립 시 제2종일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고 지상 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 수 있다.

서울시 관계자는 "현재 서울시 제2종일반주거지역은 전체 주거지역의 약 43%를 차지하고 있고 그중 지상 7층 이하 건축으로 높이 제한을 받고 있는 곳은 약 61%에 달해 이곳에 대한 규제가 완화될 경우 주택 공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 판단된다"라고 말했다.

서울시는 구역 지정 활성화와 시민들의 요구를 신속하게 파악하기 위해 매년 재개발 구역 지정 공모도 시행한다. 재개발이 필요한 노후 불량 주거지역을 매년 25개 이상 추가 발굴해 구역을 지정할 계획이다. 2026년 입주 물량 급감 우려를 해소하고 매년 1만2000가구가 지속적으로 공급되기 위해서는 2배 이상인 2만6000가구에 해당하는 25개 이상의 구역 지정이 필요하기 때문이다.

서울시는 재개발이 필요한 지역을 적극적으로 발굴하면서 구역 지정의 예측 가능성을 높여 시민들의 관심을 유도할 계획이다.

이어 서울시는 이번 규제 완화 대책 시행을 위한 제도 변경 절차로 오는 10월까지 주거정비지수제 폐지, 구역 지정 기간 단축 등이 담긴 `도시 및 주거환경정비 기본계획`의 변경을 마무리할 계획이다.

서울시는 재개발 규제 완화와 함께 투기 방지 대책도 병행 추진해 부동산시장 안정화를 도모할 계획이다. 재개발 구역 지정을 공모할 때엔 다가구 신축 등 지분 쪼개기 방지를 위해 공모일을 주택 분양 권리가 결정되는 권리 산정 기준일로 고시해 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 지분 쪼개기를 원천 차단한다는 구상이다. 또한 서울시는 재개발 구역 후보지가 선정되면 분양권이 없는 신축 행위를 제한하는 건축허가 제한 실소유자만 거래가 가능하도록 하는 토지거래허가구역 지정 등의 조치를 다각도로 취한다.

더불어 재건축도 국토교통부와 협의가 끝나는 대로 좀 더 강력한 부동산 안정화 대책을 마련해 그 기반을 바탕으로 재건축 주택 공급 로드맵을 발표할 계획이다.

지난 25일 오 시장은 정부서울청사에서 열린 국무회의에서 부동산시장 안정을 위해 서울시의 노력만으로는 풀 수 없는 입법과 정부 권한에 대한 협조를 요청했다.

오 시장은 "부동산 거래 신고 검증 체계 강화를 위해서는 부동산거래관리시스템에 대한 접근과 활용이 필수인데 관계 법령에 따라 광역자치단체는 권한이 없어 사무 이양을 재차 요구했다"라며 "부동산시장 교란 행위에 대해서는 `일벌백계(一罰百戒ㆍ한 사람을 벌줌으로써 만인에게 경계가 되도록 한다는 뜻)`의 원칙을 분명히 해 서울시 권한을 총동원하고 추가 대책도 지속 강구할 계획이다"라고 말했다.

이어 오 시장은 "서울시는 이번 재개발 규제 완화와 추후 발표할 재건축 주택 공급 로드맵을 통해 2025년까지 24만 가구를 공급할 수 있도록 모든 역량을 집중하겠다"라고 덧붙였다.

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