「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 `도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데` 그 목적이 있으므로 도시국가에서 도시정비법의 존재는 분명 의미가 있다. 도시정비법은 시대와 정책의 변화에 따라 요동을 쳐 왔고 그런데도 그 존재가치는 부정하지 못해 지금에 이른 것이다. 따라서 도시정비법이 추구하는 목적을 공공, 시공자 및 사업시행자로 나누어 살펴보는 것은 의미가 있을 것이다.
도시정비법에서 공공의 역할은 도시정비법에서 거의 전부라 할 수 있으나, 공공은 도시정비법이 주택시장에 미치는 영향과 공급되는 주택수량에 대한 책임문제 등으로 인해 민간시장에 직접 개입을 못 하고 간접적으로 공공이 개발 주체가 돼 임의성을 갖고 추진할 수 있는 사업에 몰두하게 된 것이 아닌가 생각된다. 이에 도시정비법에 공공이 깊숙이 개입돼 있음을 인정하고 주택 공급시장의 단순화 및 관리의 일관성 확보를 위해 공공의 역할은 지금보다 더 막중해야 한다.
주택시장은 주택의 공급에 주안점이 있음을 부정할 수 없으나 또 다른 문제는 공급된 주택의 수요에 대한 것이라 정의한다면, 주택의 공급과 수요는 주택시장의 두 축이고 현재 공공은 주택의 공급에 직접 개입해 시장을 관리하는 적극적 방법으로 민간시장과 다른 공공의 시장을 만들어 주택시장을 이원화함으로써 오히려 시장을 교란하고 있다.
공공은 지방분권화와 맞물려 독자적인 주택시장 관리방안으로 여러 이유를 들어 분권화된 시장공급기구를 만들어 시장에 개입하려 하지만, 도시정비법이 사진 장점을 살리지 못하고 오히려 주택시장을 이원화시켜 삶의 질을 양분화시키는 역할 또는 민간주택 공급시장에 개입하는 형태가 돼 지역의 지가를 상승시키는 주범으로 오히려 주택시장을 더욱 악화시키고 있다.
도시정비법이 추구하는 공공의 역할은 정비기본계획의 수립부터 사업이 완료될 때까지 주도적 역할을 하게 돼 있으나, 공공은 정비기본계획을 수립한 후 시장에서 손을 떼고 사업을 추진하는 과정에서 발생하는 문제에 대한 책임은 사업시행자에게 전가하는 형태를 취하다 보니, 시작단계는 물론 주택 수급에 대한 정책의 수립단계부터 통일성을 상실해 주택시장의 혼란만 가중하는 것이다. 더군다나 인허가권자인 공공은 분권화된 시장에 대한 관리체계도 명확화하지 못해 더욱 도시정비법의 의미를 퇴색시키고 있다.
주택은 국민의 의식주의 일환으로 삶의 질 향상과 국토가 좁은 지정학적 여건 등으로 인해 주택에 대한 소유욕은 특이하다 할 수 있고, 국민의 특성을 반영한 주택 관련 정책을 만드는 것이 위정자의 몫이라 한다면, 급변하는 시장구조 상 국민은 더욱 고급화된 주택을 선호할 것으로 예측되는바, 신규 주택에 대한 수요는 주택보급률과 관계없이 꾸준히 증가할 것이다.
하지만 공공은 관습법적 특성을 갖는 주택시장의 장점을 살리지 못하고 선진국의 선례를 선호하며 기존의 시장을 부정하고 새로운 주택시장을 형성시키려는 것은 국민이 바라는 주택 그리고 도시정비법이 추구하는 본질을 망각한 것이라 할 수 있는바, 공공은 지난 수년간 공공이 주택시장에 직접 개입하였던 다양한 정책들에 대해 반성부터 해야 한다.
따라서 공공은 주택시장에 직접 개입하려면 절대 신중해야 하며, 공공이 공급하는 주택의 질이 도시정비법 등 법에서 추구하는 목적과 부합되는가 등에 대한 검토가 선행돼야 하고, 국민들의 주택에 대한 욕구도 충분히 반영해야 한다. 그런데 공공이 공급하는 주택은 시대적 요청을 반영하지 못하고, 중장기적으로 새로운 투기의 장이 돼버리는 곳으로 전락한다는 것은 공공의 주택 공급 정책의 근본적인 문제에 대한 재검토가 있어야 한다.
공공이 추진하는 주택 정책은 결국 국민을 위한 것으로 모든 국민에게 균등한 기회 및 균등한 지원이 돼야 하는데, 공공은 도시정비사업에 있어 원인자부담 원칙을 철저히 적용하려 함은 도시정비법이 추구하는 본질은 아니라 생각되며, 이는 주택시장의 상황 등을 판단해 탄력적으로 운영돼야 마땅하다 할 것이다.
주택시장은 공공이 공급하는 주택수준으로는 국민의 욕구를 충족하기에는 한계가 있고, 신규 주택의 폭넓은 공급이야말로 우리나라의 경제성장과 맞물려 주택시장의 변화에 필연적이라 할 수 있다. 국민의 주택 수요에 대한 정확한 조사가 선행돼야 하고, 공공이 주택시장에 개입할 수 있는 범위를 한정해 주택시장을 혼란으로 빠뜨리는 일이 없어야 한다.
주택시장은 종합ㆍ과학적 특성을 갖고 경제에 미치는 영향 또한 지대해 시장의 교란은 국민의 삶의 피로도를 가중하는바, 단기적 처방과 중장기적 처방 등 주택의 수급과 파생적인 금융, 세제 등의 정책들과도 연동할 수 있는 체계를 구축해야 한다. 하지만 공공이 추진하는 정책들은 정확한 시장분석에서 만들어진 것이 아니다 보니 공공의 정책과 국민의 희망은 더욱 차이가 생기게 되는 것이다.
도시정비법은 분명 그 목적을 다 해야 한다. 공공은 도시정비법이 정하는 틀에서 민간이 추진할 수 있는 사업과 공공이 직접 시장에 개입해 추진할 수 있는 사업의 한계를 정해야 하고, 정비기본계획 상 공공의 주택 공급 관련 계획은 공공이 자발적으로 추진하는 사업과 연동해 다양한 국민의 욕구를 충족해야 한다. 따라서 공공은 근본을 도외시한 사상누각의 정책이 아니라 지속해서 예측이 가능한 주택시장을 실현하기 위해 우리나라의 특성을 반영한 주택정책의 수립 및 시대의 흐름과 국민의 욕구를 반영한 주택 공급 대책 마련에 최선을 다해야 한다.
결론적으로 공공이 도시정비사업에 있어 추구하는 길은 통제와 관리의 범위를 뛰어넘어 시장에 직접 개입하는 것이라 할 수 있고, 그 개입의 방법은 도시정비법이 정하는 한도 내에서 이뤄져야 한다. 다만, 주택수급의 조절을 위해 일시적으로 금융과 세제 등의 방법을 적용하는 것도 합리적이라 할 수 있으나, 근본적으로 시장 상황의 변화와 관계없이 사업지가 정상적으로 영위될 수 있도록 사업시행자의 부담분에 대한 재검토 및 공공의 지원이 선행돼야 하며, 비로소 도시정비법이 그 목적을 다 할 것이다.
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기사최종편집일: 2025-08-14 10:24:38
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